台中西屯・北屯・北區｜中科・逢甲商圈大樓專門
用市場真話，
用市場真話，
陪你做出更好的房產決策。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂。深耕台中西屯、北屯、北區，主攻中科商圈與逢甲商圈的大樓物件——不靠話術，靠成交行情、價格帶邏輯和坦白的風險提醒，陪你把每個決定想清楚。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂。深耕台中西屯、北屯、北區，主攻中科商圈與逢甲商圈的大樓物件——不靠話術，靠成交行情、價格帶邏輯和坦白的風險提醒，陪你把每個決定想清楚。
這幾年看過市場多頭、也看過空頭，看過屋主開價開到脫離現實，也看過買方因為衝動或恐慌買貴。我在意的不是成交速度，而是這筆交易對你長期划不划算。
買方找我，我會直接說這個價位值不值得進場；屋主找我，我會直接說現在的市場能不能撐住你的期待價。該衝的時候，我協助你看見機會；該保守的時候，我也會直接提醒不要亂買、不要亂開價、不要被情緒牽著走。
住商不動產慕義怡和加盟店｜經紀業：慕義地產開發股份有限公司
長期蹲點中科、逢甲商圈，對同類型大樓的成交價、釋出頻率、產品差異有第一手掌握，能快速判斷一個開價是否合理，而不是憑感覺喊價。
主攻大樓型物件，熟悉公設比、管理狀況、格局效率如何影響實際使用與未來增值、轉手速度，成交前就指出潛在風險點，而不是成交後才發現問題。
買方端會直說這個價位值不值得進場；屋主端會直說目前市場能不能撐住開價。讓雙方都用真實市場狀況做決定，而不是被情緒或話術牽著走。
不管你是首購族、換屋族、置產投資，或是準備出售的屋主，我提供的都不是罐頭式服務流程，而是根據你的實際狀況給出的判斷依據。
從生活圈機能、通勤動線、未來轉手性、貸款與總價結構切入，幫你避開衝動決策。該出手時講清楚為什麼值得，該保守時直接勸退，不讓你用情緒買單。
協助判斷合理開價區間、銷售節奏與帶看策略，參考同社區與周邊大樓的實際成交動態。不誇大行情討好屋主，也不用低價策略換快速成交。
針對投資置產與企業主，分析中科、逢甲周邊大樓的租金行情、空置狀況與長期增值可能性，把報酬率跟風險攤開來一起算清楚，而不是只講漲幅。
基於客戶隱私與去識別化原則，以下先以案例「呈現格式」示範，正式成交案例將於取得屋主／買方同意後，替換為實際服務內容。
範例格式：正式上線後將呈現去識別化的實際成交區間與服務歷程。
範例格式：正式上線後將呈現去識別化的實際成交區間與服務歷程。
依規定，客戶見證需本人同意後才會公開刊登。目前尚在陸續邀請合作過的屋主與買方留言中，近期將更新於此處。
以下試算僅供初步評估參考，實際貸款條件與稅額會因銀行核貸、房屋座落與個人狀況而有差異，正式數字請與我或專業會計師、地政士確認。
試算採本息平均攤還法估算，未計入手續費、火險地震險與寬限期。實際核貸利率與成數依銀行審核為準。
依房地合一稅 2.0 簡化試算，稅基以「賣出總價－買入總價」估算，未計入裝潢、仲介費等其他成本。非自住依持有期間分級課稅（2年內45%／2–5年35%／5–10年20%／10年以上15%）；自住需設籍並持有滿6年，享400萬免稅額後按10%課徵，且自住優惠一生僅能適用一次。重購退稅需符合換屋自住、2年內重購等條件，退稅金額以重購總價占賣出總價比例試算。實際稅額需視個案認定，正式申報前請洽國稅局或地政士確認。
試算以「總負債比（DBR）不超過設定上限」反推可貸金額，銀行實際會再依信用評分、資產狀況、擔保品成數等綜合核貸，實際額度與利率以銀行審核為準。既有負債請填入信貸、車貸、卡費分期等每月固定支出。
換算基準：1 坪 ＝ 400/121 平方公尺（約 3.305785 m²）；1 甲 ＝ 2934 坪；1 分 ＝ 1/10 甲（293.4 坪），為台灣地政慣用換算比例。正式地籍面積仍以土地登記謄本或地籍圖為準。
不管你是想先聊聊、看物件，還是評估要不要出售，都歡迎直接聯絡，我會依你的狀況給出實際建議，而不是急著約看房。