社區銷售企劃書｜台中市西屯區中科商圈

W時代

社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。

房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
1給屋主的一段話

為什麼這間房子，需要一份專屬的企劃書

國安路商圈這幾年陸續交屋、轉手，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。

如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。

這份企劃書，就是把「W時代」在國安路商圈裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論——不是先講故事，而是先講清楚市場現況，再談怎麼賣、賣多少合理。

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在台中市西屯區中科商圈，開價有沒有依據，買方一眼就看得出來。
先講數字，再講故事——這是這份企劃書的順序，也是屋主值得被說服的方式。
2社區基本資料總覽

W時代｜基本資料

地址台中市西屯區國安二路179號
建商太子建設開發股份有限公司　（營造：誠實營造）
完工年份107 年 5 月（屋齡約 7 年）
總戶數200 戶（單棟）
樓層規劃地上 22 層、地下 5 層｜同層約 10 戶
坪數規劃官方主力 20～28 坪　＊成交案例含車位坪數換算，實際登錄坪數見實價登錄頁
格局1～2 房，總價帶約 700～1,988 萬
管理費約 90 元／坪／月　＊參考房仲平台資訊
公共設施接待大廳、游泳池、健身房、SPA、KTV、瑜伽教室、空中花園、Lounge Bar 等
3社區定位分析

在台中市西屯區中科商圈裡，W時代站在哪個位置

近一年社區均價約 54.6 萬／坪　＊參考行情（樓層/坪數影響實際成交價）

世紀凱悅（國安一路／屋齡17年）
40.3萬
新杜拜（國安一路／屋齡15年）
45.2萬
W時代（本案）
54.6萬
國聚之幸（福科路商圈）
55.5萬

定位判斷：W時代的行情是國安路商圈目前最高一階，與福科路商圈的國聚之幸相近——明顯高於屋齡較老的新杜拜與世紀凱悅，屬於「屋齡最新、總價門檻最高」的產品。

4四大地段價值：學區

W時代的學區機能

國小／國中學區　＊待確認——鄰近國安一路社區學區為國安國小／福科國中，正式學區請以臺中市教育局公告為準
5四大地段價值：商場

W時代的商場機能

步行5～15分鐘範圍內：樂橫丁市場、科紐約01商圈、愛買商圈、台糖量販、楓康超市、J-Mall商圈
6四大地段價值：公園綠地

W時代的公園綠地機能

鄰近國安公園、西屯公園、中科公園、宏恩公園、都會公園；東大公園（九重葛花牆季節限定）
7四大地段價值：交通建設

W時代的交通建設機能

緊鄰60米中港路，中科生活圈核心點；車行約8分鐘達中港交流道、約8分鐘上74號快速道路／環中路
車行約18分鐘達台中高鐵站、約20分鐘達台中國際機場
8社區現況與管理品質

W時代的現況與管理概況

完工年份107 年 5 月（屋齡約 7 年）
總戶數200 戶（單棟）
樓層規劃地上 22 層、地下 5 層｜同層約 10 戶
管理費約 90 元／坪／月　＊參考房仲平台資訊
公共設施接待大廳、游泳池、健身房、SPA、KTV、瑜伽教室、空中花園、Lounge Bar 等
9棟別、樓層、座向分析

棟別、樓層、座向分析

待確認｜實際委託戶資訊
社區整體的棟別配置、樓層規劃已列於基本資料。實際委託戶在社區內的相對優勢，需依實際委託物件逐一標註：
10主力坪數與格局競爭力

W時代的坪數與格局競爭力

坪數規劃官方主力 20～28 坪　＊成交案例含車位坪數換算，實際登錄坪數見實價登錄頁
格局1～2 房，總價帶約 700～1,988 萬
11近三年實價登錄總表

W時代｜近期實價登錄成交紀錄

近一年成交約8筆，價格區間 1,188～1,988萬｜近一年均價約 54.6 萬／坪　＊參考行情

成交年月樓層坪數總價(萬)單價(萬/坪)
115年04月21樓26.911,23556.2
115年03月16樓40.401,76558.0
114年12月5樓40.881,66853.2
114年11月8樓33.241,18049.2
114年11月18樓41.351,78056.6

合理帶判斷：近五筆成交單價落在 49.2～58.0 萬／坪，波動主要來自樓層與房型；1房小坪數與高樓層2房皆有機會爭取區間上緣，成交坪數為扣車位後建物坪數，總價含車位。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。

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近期實際成交，落在 49.2～58.0 萬／坪
近一年社區均價約 54.6 萬／坪　＊參考行情（樓層/坪數影響實際成交價）
12周邊競品社區比較

台中市西屯區中科商圈｜同區競品社區比較

社區屋齡戶數／型態近一年均價
W時代（本案）約7年電梯大樓／200戶約54.6萬／坪
世紀凱悅（國安一路83號）約17年電梯大樓／456戶約40.3～44.9萬／坪
新杜拜（國安一路115號）約15年電梯大樓／630戶約45.2萬／坪
國聚之幸（福科路商圈）約7～8年電梯大樓／169戶約55.5萬／坪

比較結論：W時代的價格與福科路商圈的國聚之幸相近，明顯高於屋齡較老的新杜拜、世紀凱悅，主打族群是願意為「屋齡最新＋公設豐富」多付總價、優先考慮屋況與生活品質的自住或置產買方。

13買方輪廓分析

誰會買這間房？

14本戶銷售定位與包裝策略

主打哪三個賣點？怎麼包裝？

主打三賣點

銷售節奏建議：先以「屋齡新穎＋公設豐富」吸引帶看，議價鎖定近五筆成交的49.2～58.0萬／坪區間，留意坪數為扣車位後建物坪數、總價含車位，避免與含車位的成交總價直接誤比。
15完整銷售流程

簽約後，我會怎麼做

簽約後 24 小時內
完成現場勘查、格局丈量、屋況與瑕疵記錄
簽約後 3 天內
專業攝影、格局圖繪製，企劃書更新為實際委託戶版本
上架第 1 週
各大平台與社群同步上架，啟動預約帶看
第 1～2 週
依本企劃書的合理帶安排帶看，每次帶看後回報買方反應與市場回饋
第 3～4 週
視帶看數據與市場反應，討論是否調整開價策略
成交後
協助斡旋、貸款對保、交屋與後續交接事宜
16為什麼選擇我

為什麼選擇我

我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。

從實際居住與管理經驗看房子

以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。

理解雙方立場，找出可以協調的空間

聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。

用市場比較與客戶回饋，持續調整做法

結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。

累積成交件數／服務家庭數：待補充　＊單月成交14筆、業績冠軍為租賃管理時期實績，不列入房屋買賣成績
17結尾與行動呼籲

把「W時代」交給我，用市場真話賣出合理價格。

下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。