社區銷售企劃書｜台中市西屯區逢甲商圈
My逢甲
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
逢甲商圈這幾年新案陸續完工，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「My逢甲」（正式名稱勝美MY逢甲）在逢甲商圈裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市西屯區逢明街29巷70號 |
| 正式名稱 | 勝美MY逢甲 |
| 建商 | 勝美建設 |
| 屋齡 | 約 7～10 年 ＊各平台標示落差較大，正式屋齡請以使用執照為準 |
| 總戶數 | 70 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 12 層、地下 3 層｜每層約2～5戶、1～2部電梯 |
| 公設比 | 約 35.5% |
| 管理費 | 約 80 元／坪／月 ＊參考房仲平台資訊 |
| 社區系列 | 與My勝美（逢甲商圈）同建商 |
近一年社區均價約 44.89～46 萬／坪 ＊參考行情
定位判斷：My逢甲的行情是逢甲商圈已收錄社區中相對親民的一階，低於同建商規模更大的My勝美，屬於「小規模社區、總價門檻較低」的入手型產品。
| 總戶數 | 70 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 12 層、地下 3 層｜每層約2～5戶、1～2部電梯 |
| 公設比 | 約 35.5% |
| 管理費 | 約 80 元／坪／月 ＊參考房仲平台資訊 |
近兩年成交案例，價格區間約908～1,390萬｜近一年均價約 44.89～46 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年06月 | 8樓 | 35.53 | 1,300 | 46.6 |
| 114年12月 | 9樓 | 37.17 | 1,390 | 47.1 |
| 114年01月 | 7樓 | 21.13 | 908 | 43.0 |
| 114年01月 | 8樓 | 21.13 | 938 | 44.4 |
合理帶判斷：近四筆成交單價落在 43.0～47.1 萬／坪，小坪數與中坪數戶單價差異不大，行情相對穩定；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| My逢甲（本案） | 約7～10年 | 電梯大樓／70戶 | 約44.9萬／坪 |
| 寓上逢甲（逢甲商圈） | 約13年 | 電梯大樓／167戶 | 約47.0萬／坪 |
| Dua夢想特區（12期重劃區） | 約7年 | 電梯大樓／212戶 | 約47.1萬／坪 |
| My勝美（逢甲商圈） | 約5～6年 | 電梯大樓／434戶 | 約52.6萬／坪 |
比較結論：My逢甲是逢甲商圈總價門檻較低的選擇之一，主打族群是重視小規模社區私密性、暫不追求大社區公設的自住或投資買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。