社區銷售企劃書｜台中市西屯區逢甲商圈
My勝美
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
逢甲商圈這幾年新案陸續完工，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「My勝美」在逢甲商圈裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市西屯區青海路二段400、408、410、412、430、436、438、440號 |
| 建商 | 勝美建設 |
| 完工年份 | 109 年第3季（屋齡約 5～6 年） |
| 總戶數 | 434 戶（420 住宅＋14 店面，共6棟） |
| 樓層規劃 | 地上 15 層、地下 3 層 |
| 基地面積 | 約 2,849 坪 |
| 公設比 | 約 30～36% |
| 坪數規劃 | 約 21～50 坪，格局 1～4 房 |
| 社區系列 | 勝美建設同系列另有My逢甲（逢甲商圈） |
近一年社區均價約 48～52.6 萬／坪 ＊參考行情，不同平台統計有落差
定位判斷：My勝美的行情高於同建商的My逢甲與屋齡較老的Dua夢想特區，接近屋齡更新的福星道，是勝美建設系列裡規模最大、行情較穩健的一案。
| 完工年份 | 109 年第3季（屋齡約 5～6 年） |
| 總戶數 | 434 戶（420 住宅＋14 店面，共6棟） |
| 樓層規劃 | 地上 15 層、地下 3 層 |
| 公設比 | 約 30～36% |
| 坪數規劃 | 約 21～50 坪，格局 1～4 房 |
近期成交案例，價格區間約1,590～2,200萬｜近一年均價約 48～52.6 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年07月 | 1樓 | 42.50 | 2,200 | 62.9 |
| 115年06月 | 5樓 | 36.66 | 1,590 | 54.0 |
| 115年06月 | 6樓 | 49.11 | 2,092 | 47.9 |
| 115年05月 | 13樓 | 36.79 | 1,838 | 62.9 |
| 115年03月 | 6樓 | 49.11 | 2,092 | 47.9 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 47.9～62.9 萬／坪，波動主要來自樓層與坪數；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| My勝美（本案） | 約5～6年 | 電梯大樓／434戶 | 約48～52.6萬／坪 |
| My逢甲（逢甲商圈） | 約7～10年 | 電梯大樓／70戶 | 約44.9萬／坪 |
| Dua夢想特區（12期重劃區） | 約7年 | 電梯大樓／212戶 | 約47.1萬／坪 |
| 福星道（12期重劃區） | 約3年 | 電梯大樓／194戶 | 約54萬／坪 |
比較結論：My勝美是逢甲商圈規模最大的社區，行情介於「同建商My逢甲」與「屋齡更新的福星道」之間，主打族群是重視大社區規模與管理穩定性的自住或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。