社區銷售企劃書｜台中市西屯區12期重劃區
Dua夢想特區
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
12期重劃區這幾年新案陸續完工，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「Dua夢想特區」（正式名稱DUA逢甲/夢想特區，社區名稱雖含「逢甲」二字，但實際位置屬12期重劃區，東鄰逢甲商圈）在12期重劃區裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市西屯區青海南街33號 |
| 正式名稱 | DUA逢甲／夢想特區 ＊房仲平台或標示為「夢想特區-DUA逢甲」 |
| 建商 | 禾易建設股份有限公司 |
| 完工年份 | 107 年 11 月 26 日（屋齡約 7 年） |
| 總戶數 | 212 戶（209 住宅＋3 店面） |
| 樓層規劃 | 地上 15 層、地下 4 層 |
| 坪數規劃 | 1房約18～23坪、2房約27～30坪 |
| 公設比 | 約 34% |
| 車位規劃 | 共約177個（平面107個＋機械70個） |
近一年社區均價約 47.1 萬／坪 ＊參考行情
定位判斷：Dua夢想特區的行情與逢甲商圈的寓上逢甲相近，略高於My逢甲，明顯低於同街新案達麗大道，屬於12期重劃區中段偏親民的小坪數產品。
| 完工年份 | 107 年 11 月 26 日（屋齡約 7 年） |
| 總戶數 | 212 戶（209 住宅＋3 店面） |
| 樓層規劃 | 地上 15 層、地下 4 層 |
| 公設比 | 約 34% |
| 車位規劃 | 共約177個（平面107個＋機械70個） |
| 坪數規劃 | 1房約18～23坪、2房約27～30坪 |
近一年成交案例，價格區間約1,040～1,265萬｜近一年均價約 47.1 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年05月 | 10樓 | 27.31 | 1,110 | 47.1 |
| 115年01月 | 15樓 | 25.98 | 1,040 | 46.8 |
| 114年12月 | 8樓 | 29.39 | 1,170 | 47.5 |
| 114年12月 | 7樓 | 31.44 | 1,230 | 46.3 |
| 114年07月 | 8樓 | 31.19 | 1,265 | 48.8 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 46.3～48.8 萬／坪，波動幅度不大，屬於行情相對穩定的產品；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| Dua夢想特區（本案） | 約7年 | 電梯大樓／212戶 | 約47.1萬／坪 |
| My逢甲（逢甲商圈） | 約7～10年 | 電梯大樓／70戶 | 約44.9萬／坪 |
| 寓上逢甲（逢甲商圈） | 約13年 | 電梯大樓／167戶 | 約47.0萬／坪 |
| 達麗大道（12期重劃區） | 約4年 | 電梯大樓／193戶 | 約52萬／坪 |
比較結論：Dua夢想特區的價格與逢甲商圈的寓上逢甲相近，主打族群是重視「小坪數低總價＋12期重劃區機能」、暫不追求屋齡最新的首購或投資型買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。