社區銷售企劃書｜台中市北區（近一中商圈／中國醫藥大學商圈）
麗寶雲品特區
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
一中商圈、中國醫藥大學商圈周邊這幾年新舊產品並存，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「麗寶雲品特區」（正式名稱微笑世紀B區／雲品特區）在台中市北區的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市北區育樂街56、58、60、62號（與育強街、育祥街口） |
| 建商 | 麗寶建設（「微笑世紀」造鎮計畫） |
| 完工年份 | 108 年 5 月（屋齡約 6～7 年） |
| 總戶數 | 738 戶（住家 724 戶＋店面 14 戶） |
| 樓層規劃 | 地上 22 層、地下 4 層 |
| 公設比 | 約 31.5% |
| 基地面積 | 約 2,619 坪 |
| 坪數規劃 | 1+1房約22坪、2房約28～30坪、3房約36坪，3米6挑高 |
| 社區系列 | 麗寶「微笑世紀」造鎮計畫，與柏悅特區、微笑之心同系列 |
近一年社區均價約 42.7～46.4 萬／坪 ＊參考行情
定位判斷：麗寶雲品特區的行情高於柏悅特區與佳茂文心會館，略低於屋齡更新的微笑之心，是「微笑世紀」系列裡規模最大的社區（738戶）。
| 完工年份 | 108 年 5 月（屋齡約 6～7 年） |
| 總戶數 | 738 戶（住家 724 戶＋店面 14 戶） |
| 樓層規劃 | 地上 22 層、地下 4 層 |
| 公設比 | 約 31.5% |
| 坪數規劃 | 1+1房約22坪、2房約28～30坪、3房約36坪，3米6挑高 |
近期成交案例，價格區間約1,050～1,425萬｜近一年均價約 42.7～46.4 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年06月 | 5樓 | 32.59 | 1,175 | 46.4 |
| 115年05月 | 20樓 | 31.37 | 1,090 | 44.3 |
| 115年05月 | 19樓 | 38.70 | 1,380 | 44.7 |
| 115年05月 | 15樓 | 32.59 | 1,050 | 40.7 |
| 115年04月 | 2樓 | 38.51 | 1,425 | 46.6 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 40.7～46.6 萬／坪，波動幅度不大，行情相對穩定；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 麗寶雲品特區（本案） | 約6～7年 | 電梯大樓／738戶 | 約42.7～46.4萬／坪 |
| 麗寶柏悅特區（育樂街） | 約9～10年 | 電梯大樓／93戶 | 約28.7～43.2萬／坪 |
| 麗寶微笑之心（雙十路二段） | 約4年 | 電梯大樓／598戶 | 約46～48萬／坪 |
| 佳茂文心會館（文心路四段） | 約19～20年 | 電梯大樓／325戶 | 約35.9萬／坪 |
比較結論：麗寶雲品特區是「微笑世紀」系列規模最大的社區，行情略低於屋齡更新的微笑之心，主打族群是重視「大社區規模＋3米6挑高」、對總價有一定預算彈性的自住或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。