社區銷售企劃書｜台中市北區（近一中商圈／中國醫藥大學商圈）
麗寶柏悅特區
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
一中商圈、中國醫藥大學商圈周邊這幾年新舊產品並存，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「麗寶柏悅特區」（正式名稱微笑世紀D區／柏悅特區）在台中市北區的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市北區育樂街37、39號 ＊門牌各平台記載略有出入 |
| 建商 | 寶贊開發事業股份有限公司（麗寶集團「微笑世紀」系列） |
| 完工年份 | 約 105 年 11 月 ＊另一資料源稱屋齡約5年，兩者落差大，正式以使用執照為準 |
| 總戶數 | 93 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 14 層、地下 4 層（RC鋼骨鋼筋混凝土結構） |
| 公設比 | 約 34.57% |
| 基地面積 | 約 359 坪 |
| 坪數規劃 | 約 29～32 坪，格局以2房為主 |
| 社區系列 | 麗寶「微笑世紀」造鎮計畫（總基地約7,000～8,000坪，分5期），與雲品特區、微笑之心同系列 |
近一年社區均價約 28.7 萬／坪 ＊參考行情（不同平台統計落差較大，28.7～43.2萬皆有記錄）
定位判斷：麗寶柏悅特區的行情資料在不同平台間落差極大（近一年28.7萬 vs 累積均價43.2萬），建議以下方實價登錄明細為準；整體是「微笑世紀」系列裡總價門檻較低的產品之一。
| 完工年份 | 約 105 年 11 月 ＊另一資料源稱屋齡約5年，兩者落差大，正式以使用執照為準 |
| 總戶數 | 93 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 14 層、地下 4 層（RC鋼骨鋼筋混凝土結構） |
| 公設比 | 約 34.57% |
| 坪數規劃 | 約 29～32 坪，格局以2房為主 |
近期成交案例，價格區間約1,000～1,460萬｜近一年均價約 28.7 萬／坪 ＊參考行情（不同平台統計落差較大）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 114年07月 | 2樓 | 31.25 | 1,018 | 32.6 |
| 114年06月 | 2樓 | 42.13 | 1,460 | 42.3 |
| 114年05月 | 10樓 | 40.35 | 1,450 | 44.8 |
| 114年01月 | 7樓 | 41.89 | 1,000 | 23.9 |
| 113年08月 | 11樓 | 41.80 | 1,460 | 44.4 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 23.9～44.8 萬／坪，區間偏寬，114年01月一筆單價僅23.9萬／坪明顯偏低（可能為特殊交易條件），議價時不宜直接引用；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 麗寶柏悅特區（本案） | 約9～10年 | 電梯大樓／93戶 | 約28.7～43.2萬／坪 |
| 佳茂文心會館（文心路四段） | 約19～20年 | 電梯大樓／325戶 | 約35.9萬／坪 |
| 麗寶雲品特區（育樂街） | 約6～7年 | 電梯大樓／738戶 | 約42.7～46.4萬／坪 |
| 麗寶微笑之心（雙十路二段） | 約4年 | 電梯大樓／598戶 | 約46～48萬／坪 |
比較結論：麗寶柏悅特區的行情資料落差大，實際議價建議以近期成交明細（32.6～44.8萬／坪合理帶）為主，主打族群是重視「微笑世紀造鎮生活圈」的自住或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。