社區銷售企劃書｜台中市西屯區中科商圈
雲世紀C區
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
中科商圈這幾年新舊產品並存，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「雲世紀C區」在中科商圈裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論——不是先講故事，而是先講清楚市場現況，再談怎麼賣、賣多少合理。
| 地址 | 台中市西屯區西屯路三段166-100號 |
| 建商 | 太子建設 （營造：大成工程） |
| 完工年份 | 103 年 11 月（屋齡約 11 年） |
| 總戶數 | 227 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 21 層、地下 5 層｜同層約 1～12 戶 |
| 基地面積 | 約 921 坪 |
| 公設比 | 約 34% |
| 車位規劃 | 坡道平面、坡道機械 |
| 坪數規劃 | 約 28～40 坪，格局 2～3 房（SRC鋼骨結構） |
近一年社區均價約 49.5～51.6 萬／坪、近三月約 43.6 萬／坪 ＊參考行情（不同平台統計有落差）
定位判斷：雲世紀C區的行情略高於同案B區，接近福科路商圈的國聚之幸，明顯低於屋齡新、單價最高的國聚之赫，屬於中科商圈中段偏上的產品。
| 完工年份 | 103 年 11 月（屋齡約 11 年） |
| 總戶數 | 227 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 21 層、地下 5 層｜同層約 1～12 戶 |
| 公設比 | 約 34% |
| 車位規劃 | 坡道平面、坡道機械 |
| 坪數規劃 | 約 28～40 坪，格局 2～3 房（SRC鋼骨結構） |
近一年成交案例，價格區間約1,350～2,050萬｜近一年均價約 49.5～51.6 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年07月 | 9樓 | 53.06 | 2,050 | 46.5 |
| 115年05月 | 20樓 | 41.16 | 1,540 | 48.0 |
| 115年05月 | 4樓 | 47.17 | 1,500 | 44.3 |
| 115年01月 | 6樓 | 35.14 | 1,350 | 42.9 |
| 114年11月 | 21樓 | 41.22 | 1,645 | 51.5 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 42.9～51.5 萬／坪，波動主要來自樓層與坪數；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 雲世紀C區（本案） | 約11年 | 電梯大樓／227戶 | 約49.5～51.6萬／坪 |
| 雲世紀B區（國安一路） | 約11年 | 電梯大樓／227戶 | 約47.7萬／坪 |
| 國聚之幸（福科路商圈） | 約7～8年 | 電梯大樓／169戶 | 約55.5萬／坪 |
| 國聚之赫（福林路商圈） | 約3～4年 | 電梯大樓／172戶 | 約62～64萬／坪 |
比較結論：雲世紀C區的價格介於「同案B區」與「福科路商圈新案」之間，適合重視結構規格（SRC）與坪數效率、暫不追求屋齡最新的換屋或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。