社區銷售企劃書｜台中市西屯區中科商圈
雲世紀B區
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
中科商圈這幾年新舊產品並存，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「雲世紀B區」在中科商圈裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論——不是先講故事，而是先講清楚市場現況，再談怎麼賣、賣多少合理。
| 地址 | 台中市西屯區國安一路229號 |
| 建商 | 太子建設開發股份有限公司 |
| 完工年份 | 103 年 11 月（屋齡約 11 年） |
| 總戶數 | 227 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 21 層 |
| 基地面積 | 約 921 坪 |
| 公設比 | 約 33% |
| 車位規劃 | 坡道平面、坡道機械 |
| 坪數規劃 | 約 29～53 坪，格局 2～3 房 |
近一年社區均價約 47.7 萬／坪 ＊參考行情（不同平台統計約45～49萬/坪，樓層/朝向影響實際成交價）
定位判斷：雲世紀B區的行情落在中科商圈中段——高於國安一路的新杜拜，略低於同案C區與福科路商圈新案，屬於「太子雲世紀系列裡總價較親民」的一棟。
| 完工年份 | 103 年 11 月（屋齡約 11 年） |
| 總戶數 | 227 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 21 層 |
| 公設比 | 約 33% |
| 車位規劃 | 坡道平面、坡道機械 |
| 坪數規劃 | 約 29～53 坪，格局 2～3 房 |
近一年成交案例，價格區間約1,200～2,150萬｜近一年均價約 47.7 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年07月 | 21樓 | 41.02 | 1,580 | 50.7 |
| 115年06月 | 19樓 | 53.14 | 1,868 | 42.8 |
| 115年06月 | 4樓 | 53.13 | 1,950 | 44.9 |
| 115年05月 | 18樓 | 53.14 | 1,945 | 44.8 |
| 115年05月 | 19樓 | 40.96 | 1,200 | 37.7 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 37.7～50.7 萬／坪，波動主要來自樓層與朝向；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 雲世紀B區（本案） | 約11年 | 電梯大樓／227戶 | 約47.7萬／坪 |
| 雲世紀C區（西屯路三段） | 約11年 | 電梯大樓／227戶 | 約49.5～51.6萬／坪 |
| 國聚之赫（福林路商圈） | 約3～4年 | 電梯大樓／172戶 | 約62～64萬／坪 |
| 國聚之幸（福科路商圈） | 約7～8年 | 電梯大樓／169戶 | 約55.5萬／坪 |
比較結論：雲世紀B區是中科商圈屋齡較高、總價相對親民的選擇，適合預算有限、優先考慮大社區規模與商圈機能的買方，議價空間可對照同案C區與福科路新案的價差。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。