社區銷售企劃書｜台中市西屯區逢甲商圈
達麗晶漾
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
逢甲商圈這幾年新舊產品並存，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「達麗晶漾」在逢甲商圈裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市西屯區青海路二段240之6號（近上石路口） |
| 建商 | 達麗建設事業股份有限公司 |
| 完工年份 | 約 102 年 8 月或 106 年 7 月 ＊不同平台記載不一，屋齡約 9～12 年，正式以使用執照為準 |
| 總戶數 | 約 140～144 戶 ＊各平台統計略有落差 |
| 樓層規劃 | 地上 22 層、地下 4 層 |
| 基地面積 | 約 571.73 坪 |
| 坪數規劃 | 約 25～45 坪 |
| 社區系列 | 與達麗大道（青海南街）同建商，皆為達麗建設作品 |
近一年社區均價約 48.2 萬／坪 ＊參考行情
定位判斷：達麗晶漾的行情與世界之心相近，高於My逢甲與佳茂康朵，略低於規模更大的My勝美，屬於逢甲商圈中段偏上的產品。
| 完工年份 | 約 102 年 8 月或 106 年 7 月 ＊不同平台記載不一，屋齡約 9～12 年，正式以使用執照為準 |
| 總戶數 | 約 140～144 戶 ＊各平台統計略有落差 |
| 樓層規劃 | 地上 22 層、地下 4 層 |
| 坪數規劃 | 約 25～45 坪 |
近期成交案例，價格區間約1,370～2,100萬｜近一年均價約 48.2 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年05月 | 18樓之7 | 36.69 | 1,730 | 58.9 |
| 115年04月 | 21樓之3 | 53.10 | 2,100 | 45.2 |
| 115年01月 | 11樓之1 | 29.20 | 1,370 | 53.4 |
| 114年05月 | 6樓之5 | 31.49 | 1,470 | 52.6 |
| 113年11月 | 4樓之7 | 31.39 | 1,568 | 56.4 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 45.2～58.9 萬／坪，波動主要來自樓層與坪數；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 達麗晶漾（本案） | 約9～12年 | 電梯大樓／約140～144戶 | 約48.2萬／坪 |
| 佳茂康朵（弘孝路） | 約15～16年 | 電梯大樓／121戶 | 約41萬／坪 |
| My逢甲（逢明街） | 約7～10年 | 電梯大樓／70戶 | 約44.9萬／坪 |
| My勝美（青海路二段） | 約5～6年 | 電梯大樓／434戶 | 約52.6萬／坪 |
比較結論：達麗晶漾的行情與世界之心相近，主打族群是重視「高樓層景觀＋達麗建設品牌」、對總價有一定預算彈性的換屋或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。