社區銷售企劃書｜台中市西屯區12期重劃區
達麗大道
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
12期重劃區這幾年新案陸續完工，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「達麗大道」在12期重劃區裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市西屯區青海南街199號 |
| 建商 | 達麗建設事業股份有限公司 |
| 完工年份 | 110 年 12 月（屋齡約 4 年） |
| 總戶數 | 193 戶（189 住宅＋4 店面） |
| 樓層規劃 | 地上 23 層、地下 4 層｜同層約 9 戶、3 部電梯 |
| 坪數規劃 | 約 19～36 坪 |
| 格局 | 2～3 房 |
| 公設比 | 約 34.9% |
| 同街競品 | 與Dua夢想特區同在青海南街，屋齡較新 |
近半年均價約 46.7 萬／坪、實價登錄累積均價約 52 萬／坪 ＊參考行情，不同統計區間差異大
定位判斷：達麗大道的行情與逢甲商圈的My勝美相近，高於寓上逢甲，略低於屋齡更新的福星道，屬於12期重劃區中高價位的產品。
| 完工年份 | 110 年 12 月（屋齡約 4 年） |
| 總戶數 | 193 戶（189 住宅＋4 店面） |
| 樓層規劃 | 地上 23 層、地下 4 層｜同層約 9 戶、3 部電梯 |
| 公設比 | 約 34.9% |
| 坪數規劃 | 約 19～36 坪 |
| 格局 | 2～3 房 |
近期成交案例，價格區間約1,388～2,010萬｜實價登錄累積均價約 52 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 114年10月 | 14樓 | 29.11 | 1,388 | 62.9 |
| 114年06月 | 21樓 | 45.43 | 2,010 | 51.7 |
| 114年05月 | 3樓 | 42.45 | 1,855 | 51.7 |
| 114年03月 | 10樓 | 29.33 | 1,438 | 64.7 |
| 114年03月 | 14樓 | 42.37 | 1,820 | 50.7 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 50.7～64.7 萬／坪，波動主要來自坪數與樓層——小坪數高樓層戶單價明顯較高；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 達麗大道（本案） | 約4年 | 電梯大樓／193戶 | 約46.7～52萬／坪 |
| 寓上逢甲（逢甲商圈） | 約13年 | 電梯大樓／167戶 | 約47.0萬／坪 |
| My勝美（逢甲商圈） | 約5～6年 | 電梯大樓／434戶 | 約52.6萬／坪 |
| 福星道（12期重劃區） | 約3年 | 電梯大樓／194戶 | 約54萬／坪 |
比較結論：達麗大道的行情與逢甲商圈的My勝美相近，主打族群是重視「屋齡新穎＋高樓層景觀」、對總價有一定預算彈性的換屋或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。