社區銷售企劃書｜台中市北屯區14期重劃區
達麗創世紀
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
北屯14期重劃區這幾年新案陸續完工，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「達麗創世紀」在北屯14期重劃區裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市北屯區信平路120號（順平二街與順平路口） |
| 建商 | 達麗建設事業股份有限公司 |
| 完工年份 | 112 年（屋齡約 2～3 年） |
| 總戶數 | 639 戶（住家 600 戶＋店面 39 戶） |
| 樓層規劃 | 7 棟，地上 9 層、地下 2 層 |
| 基地面積 | 約 4,790 坪，建蔽率約 47.22% |
| 公設比 | 約 34% |
| 車位規劃 | 平面式，約 672 個 |
| 坪數規劃 | 2房約21坪、2+1房約23～28坪、3房約33～36坪 |
近一年社區均價約 56.7 萬／坪 ＊參考行情（不含明顯偏離區間的個別交易）
定位判斷：達麗創世紀是北屯14期重劃區裡屋齡最新的產品之一，行情高於文心路沿線的達麗世紀雙星與勝美松竹，接近14期洲際段新案的價位帶。
| 完工年份 | 112 年（屋齡約 2～3 年） |
| 總戶數 | 639 戶（住家 600 戶＋店面 39 戶） |
| 樓層規劃 | 7 棟，地上 9 層、地下 2 層 |
| 公設比 | 約 34% |
| 車位規劃 | 平面式，約 672 個 |
| 坪數規劃 | 2房約21坪、2+1房約23～28坪、3房約33～36坪 |
近期成交案例，價格區間約1,400～2,200萬（不含明顯偏離個案）｜近一年均價約 56.7 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年06月 | 2樓 | 31.28 | 1,400 | 52.7 |
| 115年05月 | 2樓 | 42.86 | 2,150 | 56.7 |
| 114年12月 | 7樓 | 36.10 | 1,680 | 53.6 |
| 114年12月 | 4樓 | 41.91 | 2,200 | 59.2 |
| 114年09月 | 1樓 | 35.98 | 2,840 | 95.2 |
合理帶判斷：近五筆成交中，前四筆單價落在 52.7～59.2 萬／坪，屬合理帶；114年09月1樓一筆單價達95.2萬／坪明顯偏離，可能含店面性質或特殊裝潢，議價時不宜直接引用。成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 達麗創世紀（本案） | 約2～3年 | 電梯大樓／639戶 | 約56.7萬／坪 |
| 洲際ONE（洲際路） | 新成屋／約0～2年 | 電梯大樓／168戶 | 約58～62萬／坪 |
| 達麗世紀雙星（文心路四段） | 約10年 | 電梯大樓／301戶 | 約44～55萬／坪 |
| 勝美松竹（松竹路二段） | 約11～13年 | 電梯大樓／229戶 | 約38～39萬／坪 |
比較結論：達麗創世紀的行情僅次於屋齡最新的洲際ONE，主打族群是重視「屋齡新穎＋大社區規模」、對總價有一定預算彈性的換屋或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。