社區銷售企劃書｜台中市西屯區中科商圈
藍海帝國
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
中科商圈這幾年新舊產品並存，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「藍海帝國」（正式名稱富宇藍海帝國）在中科商圈裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市西屯區國安一路65號 |
| 建商 | 盛亞建設股份有限公司 |
| 完工年份 | 96 年 9 月（屋齡約 18 年） |
| 總戶數 | 352～354 戶 ＊各平台統計略有落差 |
| 樓層規劃 | 地上 15 層、地下 3 層 |
| 公設比 | 約 29% |
| 基地面積 | 約 1,620 坪 |
| 坪數規劃 | 約 26～56 坪，格局 2～4 房 |
| 管理費 | 約 50 元／坪／月 ＊參考房仲平台資訊 |
近期社區均價約 42～45 萬／坪 ＊參考行情
定位判斷：藍海帝國的行情與新杜拜相近，略高於同路段屋齡更老的世紀凱悅，屬於國安一路商圈屋齡較高、總價門檻相對親民的產品。
| 完工年份 | 96 年 9 月（屋齡約 18 年） |
| 總戶數 | 352～354 戶 ＊各平台統計略有落差 |
| 樓層規劃 | 地上 15 層、地下 3 層 |
| 公設比 | 約 29% |
| 管理費 | 約 50 元／坪／月 ＊參考房仲平台資訊 |
| 坪數規劃 | 約 26～56 坪，格局 2～4 房 |
近期成交案例，價格區間約1,230～1,700萬｜近期均價約 42～45 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年07月 | 1樓 | 37.47 | 1,460 | 43.7 |
| 115年05月 | 14樓 | 42.85 | 1,700 | 43.8 |
| 115年04月 | 9樓 | 32.92 | 1,230 | 42.5 |
| 115年04月 | 10樓 | 32.86 | 1,320 | 45.3 |
| 115年01月 | 15樓 | 32.92 | 1,290 | 44.8 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 42.5～45.3 萬／坪，波動幅度不大，行情相對穩定；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 藍海帝國（本案） | 約18年 | 電梯大樓／352～354戶 | 約42～45萬／坪 |
| 世紀凱悅（國安一路83號） | 約17年 | 電梯大樓／456戶 | 約40.3～44.9萬／坪 |
| 新杜拜（國安一路115號） | 約15年 | 電梯大樓／630戶 | 約45.2萬／坪 |
| 雲世紀B區（國安一路229號） | 約11年 | 電梯大樓／227戶 | 約47.7萬／坪 |
比較結論：藍海帝國的行情與世紀凱悅相近，主打族群是重視「大社區規模＋親民總價」、對屋齡接受度較高的自住或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。