社區銷售企劃書｜台中市西屯區12期重劃區
福星道
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
12期重劃區這幾年新案陸續完工，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「福星道」（正式名稱親家福星道）在12期重劃區裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市西屯區福吉街1、3號 |
| 正式名稱 | 親家福星道 ＊位於福星路與福吉街口，12期重劃區 |
| 建商 | 親家建設 |
| 完工年份 | 111 年 6 月 30 日（屋齡約 3 年） |
| 總戶數 | 194 戶（193 住宅＋1 店面） |
| 樓層規劃 | A棟：地上15層/地下3層/2部電梯｜B棟：地上12層/地下3層/1部電梯 |
| 基地面積 | 約 775 坪 |
| 公設比 | 約 36.95% |
| 社區系列 | 與河南道同為親家建設同期作品 |
近一年社區均價約 53.4～54 萬／坪 ＊參考行情
定位判斷：福星道的行情高於達麗大道與My勝美，低於以小坪數1房為主、地段不同的河南道，屬於12期重劃區屋齡最新一階的中高價位產品。
| 完工年份 | 111 年 6 月 30 日（屋齡約 3 年） |
| 總戶數 | 194 戶（193 住宅＋1 店面） |
| 樓層規劃 | A棟：地上15層/地下3層/2部電梯｜B棟：地上12層/地下3層/1部電梯 |
| 公設比 | 約 36.95% |
近一年成交案例，價格區間約988～1,699萬｜近一年均價約 53.4～54 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年05月 | 8樓 | 27.70 | 1,699 | 54.9 |
| 115年02月 | 8樓 | 18.40 | 1,058 | 53.1 |
| 114年08月 | 15樓 | 18.90 | 1,105 | 54.5 |
| 114年02月 | 11樓 | 24.60 | 1,650 | 60.5 |
| 114年02月 | 2樓 | 19.20 | 988 | 51.5 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 51.5～60.5 萬／坪，波動主要來自坪數與樓層——小坪數戶單價偏高；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 福星道（本案） | 約3年 | 電梯大樓／194戶 | 約53.4～54萬／坪 |
| My勝美（逢甲商圈） | 約5～6年 | 電梯大樓／434戶 | 約52.6萬／坪 |
| 達麗大道（12期重劃區） | 約4年 | 電梯大樓／193戶 | 約52萬／坪 |
| Dua夢想特區（12期重劃區） | 約7年 | 電梯大樓／212戶 | 約47.1萬／坪 |
比較結論：福星道的行情高於12期重劃區同齡的達麗大道與逢甲商圈的My勝美，主打族群是重視「屋齡新穎＋雙棟規劃」的自住或置產買方；親家建設同期作品「河南道」位於七期／市政商圈，非同一生活圈，價格不宜直接套用。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。