社區銷售企劃書｜台中市北屯區14期重劃區
洲際W
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
北屯14期重劃區這幾年新案陸續完工，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「洲際W」（正式名稱總太洲際W）在北屯14期重劃區裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市北屯區昌平路二段156巷 |
| 建商 | 永福地產開發 ＊市場行銷慣稱「總太洲際W」 |
| 完工年份 | 約 110 年（屋齡約 4～5 年） |
| 總戶數 | 約 811～817 戶 ＊各平台統計略有落差（6棟A～F） |
| 樓層規劃 | A、B、E、F棟地上24層；C、D棟地上23層，地下5層，各棟2梯6戶 |
| 基地面積 | 約 3,114 坪 |
| 公設比 | 約 32.7% |
| 坪數規劃 | 2房約27坪、3房約31～37坪、4房約45坪 |
| 社區位置 | 14期重劃區洲際段，鄰近洲際棒球場 |
近期社區均價約 50 萬／坪 ＊參考行情（不含明顯偏離個案）
定位判斷：洲際W的行情高於文心路沿線的達麗世紀雙星與勝美松竹，低於屋齡更新的達麗創世紀，屬於14期重劃區洲際段的代表性大社區。
| 完工年份 | 約 110 年（屋齡約 4～5 年） |
| 總戶數 | 約 811～817 戶 ＊各平台統計略有落差（6棟A～F） |
| 樓層規劃 | A、B、E、F棟地上24層；C、D棟地上23層，地下5層，各棟2梯6戶 |
| 公設比 | 約 32.7% |
| 坪數規劃 | 2房約27坪、3房約31～37坪、4房約45坪 |
近期成交案例，價格區間約1,500～2,055萬（不含明顯偏離個案）｜近期均價約 50 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年07月 | 16樓 | 47.39 | 1,051 | 22.2 |
| 115年06月 | 22樓 | 47.51 | 1,800 | 43.8 |
| 115年04月 | 8樓 | 36.50 | 1,500 | 50.6 |
| 115年03月 | 17樓 | 41.42 | 1,840 | 53.5 |
| 115年01月 | 11樓 | 47.49 | 2,055 | 50.6 |
合理帶判斷：近五筆成交中除115年07月一筆單價僅22.2萬／坪明顯偏離（可能為特殊交易，如親屬間交易或車位分算），其餘落在 43.8～53.5 萬／坪合理帶；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 洲際W（本案） | 約4～5年 | 電梯大樓／約811～817戶 | 約50萬／坪 |
| 洲際ONE（洲際路） | 新成屋／約0～2年 | 電梯大樓／168戶 | 約58～62萬／坪 |
| 達麗創世紀（信平路） | 約2～3年 | 電梯大樓／639戶 | 約56.7萬／坪 |
| 達麗世紀雙星（文心路四段） | 約10年 | 電梯大樓／301戶 | 約44～46萬／坪 |
比較結論：洲際W是14期重劃區洲際段的代表性大社區，行情低於屋齡更新的洲際ONE與達麗創世紀，主打族群是重視「大社區規模＋洲際棒球場地段」的自住或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。