社區銷售企劃書｜台中市西屯區（近七期／市政商圈）
河南道
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
西屯區這幾年新案陸續完工，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「河南道」（正式名稱親家河南道，社區名稱雖含「河南」，實際位於智惠街，鄰近秋紅谷與國家歌劇院一帶，屬七期／市政商圈生活圈，與逢甲商圈、12期重劃區是不同區塊）在地段裡的真實定位、近期成交行情、鄰近社區比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市西屯區智惠街131巷25號 |
| 正式名稱 | 親家河南道 ＊鄰近秋紅谷、國家歌劇院、新光三越，屬七期／市政商圈生活圈 |
| 建商 | 親家地產 |
| 完工年份 | 約 111～112 年（屋齡約 2～3 年） ＊各平台屋齡標示略有落差 |
| 總戶數 | 113～114 戶 ＊各平台統計略有落差 |
| 樓層規劃 | 地上 13 層 |
| 基地面積 | 約 503 坪 |
| 公設比 | 約 36% |
| 坪數規劃 | 1房約17～18坪、2房約26坪、3房約30～34坪 |
近一年社區均價約 61.38 萬／坪 ＊參考行情——因社區以小坪數1房戶型成交筆數較多，單價偏高，非典型2～3房行情
定位判斷：河南道與12期重劃區、逢甲商圈的社區並非同一生活圈，此處僅作西屯區內價格帶對照；河南道均價偏高主因是小坪數1房戶型成交占比高，2～3房戶型單價會更貼近其他社區。
| 完工年份 | 約 111～112 年（屋齡約 2～3 年） ＊各平台屋齡標示略有落差 |
| 總戶數 | 113～114 戶 ＊各平台統計略有落差 |
| 樓層規劃 | 地上 13 層 |
| 公設比 | 約 36% |
| 坪數規劃 | 1房約17～18坪、2房約26坪、3房約30～34坪 |
近期成交案例，價格區間約1,020～1,998萬｜近一年均價約 61.38 萬／坪 ＊參考行情，小坪數1房戶佔比高推升單價
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年01月 | 3樓 | 17.29 | 1,020 | 59.0 |
| 114年11月 | 2樓 | 26.87 | 1,120 | 41.7 |
| 113年12月 | 5樓 | 41.05 | 1,998 | 48.7 |
| 113年11月 | 3樓 | 21.57 | 1,220 | 56.6 |
合理帶判斷：成交單價依坪型差異大（41.7～59.0萬／坪），1房小坪數戶單價偏高、3房大坪數戶單價相對親民；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 河南道（本案） | 約2～3年 | 電梯大樓／113～114戶 | 約61.4萬／坪 |
| 福星道（12期重劃區） | 約3年 | 電梯大樓／194戶 | 約53.4～54萬／坪 |
| My勝美（逢甲商圈） | 約5～6年 | 電梯大樓／434戶 | 約52.6萬／坪 |
| 達麗大道（12期重劃區） | 約4年 | 電梯大樓／193戶 | 約52萬／坪 |
比較結論：以下為西屯區內鄰近社區的行情對照，並非與河南道同一生活圈（河南道鄰近七期／市政中心，其餘社區在12期重劃區或逢甲商圈），僅供西屯區整體價格帶參考；河南道均價偏高主要受小坪數1房戶型成交占比推升，實際銷售仍需依坪型分開估價。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。