社區銷售企劃書｜台中市西屯區12期重劃區
昇陽INN12
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
12期重劃區這幾年新舊產品並存，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「昇陽INN12」（正式登記名稱為「昇揚Inn12」，建商為昇揚開發，與使用者慣用的「昇陽」名稱有出入，以下以昇陽INN12稱呼但facts標註正式登記資訊）在12期重劃區裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市西屯區黎明路三段398號 |
| 正式名稱 | 昇揚Inn12 ＊部分資料稱「昇陽」，正式登記建商為昇揚開發，命名以正式登記為準 |
| 建商 | 昇揚開發 |
| 完工年份 | 103 年 10 月（屋齡約 11 年） |
| 總戶數 | 84 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 11 層、地下 2 層 |
| 公設比 | 約 33.5% |
| 坪數規劃 | 約 20～29 坪，格局 1+1～2 房 |
| 地段特色 | 位於黎明路與福吉街口，鄰近12期文修公園 |
近半年社區均價約 49.5 萬／坪 ＊參考行情（不同時期成交落差較大）
定位判斷：昇陽INN12的行情介於Dua夢想特區與達麗大道之間，屬於12期重劃區中段偏親民的小坪數產品。
| 完工年份 | 103 年 10 月（屋齡約 11 年） |
| 總戶數 | 84 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 11 層、地下 2 層 |
| 公設比 | 約 33.5% |
| 坪數規劃 | 約 20～29 坪，格局 1+1～2 房 |
近期成交案例，價格區間約960～1,600萬｜近半年均價約 49.5 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年01月 | 8樓 | 27.2 | 1,388 | 51.1 |
| 114年04月 | 2樓 | 20.7 | 960 | 46.4 |
| 113年08月 | 2樓 | 27.0 | 1,400 | 51.9 |
| 113年07月 | 9樓 | 27.2 | 1,600 | 58.9 |
| 113年04月 | 11樓 | 27.0 | 1,328 | 49.2 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 46.4～58.9 萬／坪，區間偏寬，個別成交受樓層與議價狀況影響較大；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 昇陽INN12（本案） | 約11年 | 電梯大樓／84戶 | 約49.5萬／坪 |
| Dua夢想特區（青海南街） | 約7年 | 電梯大樓／212戶 | 約47.1萬／坪 |
| 達麗大道（青海南街） | 約4年 | 電梯大樓／193戶 | 約52萬／坪 |
| 福星道（福吉街） | 約3年 | 電梯大樓／194戶 | 約54萬／坪 |
比較結論：昇陽INN12的行情介於Dua夢想特區與達麗大道之間，主打族群是重視「小規模社區＋12期核心地段」、預算介於新舊產品之間的自住或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。