社區銷售企劃書｜台中市西屯區中科商圈
新杜拜
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
國安一路商圈這幾年陸續交屋、轉手，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「新杜拜」在國安一路商圈裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論——不是先講故事，而是先講清楚市場現況，再談怎麼賣、賣多少合理。
| 地址 | 台中市西屯區國安一路115號 |
| 建商 | 富宇建設 （登記建設公司：盛大建設股份有限公司／營造：盛傑營造有限公司） |
| 完工年份 | 99 年 11 月（屋齡約 15 年） |
| 總戶數 | 630 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 24 層、地下 4 層｜同層約 7 戶 |
| 基地面積 | 約 1,653 坪 |
| 公設比 | 約 30.8% |
| 車位規劃 | 地下 4 層，共約 516 個車位 ＊車位型式依交易案例多為坡道平面，未見官方統一分類 |
| 主力格局 | 2～3 房（約 13～59 坪） |
近一年社區均價約 45.2 萬／坪 ＊參考行情（樓層/朝向影響實際成交價，近期成交也見50萬以上）
定位判斷：新杜拜的行情落在屋齡15年產品的合理帶——略高於屋齡更老的世紀凱悅，明顯低於屋齡7年的W時代與福科路商圈新案，屬於「屋齡略高、總價門檻較低」的入手型產品。
| 完工年份 | 99 年 11 月（屋齡約 15 年） |
| 總戶數 | 630 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 24 層、地下 4 層｜同層約 7 戶 |
| 公設比 | 約 30.8% |
| 車位規劃 | 地下 4 層，共約 516 個車位 ＊車位型式依交易案例多為坡道平面，未見官方統一分類 |
| 主力格局 | 2～3 房（約 13～59 坪） |
近一年成交約23筆，價格區間 898～1,598萬｜近一年均價約 45.2 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年06月 | 10樓 | 28.15 | 1,000 | 41.1 |
| 115年05月 | 17樓 | 36.23 | 1,280 | 37.8 |
| 115年05月 | 8樓 | 36.22 | 1,400 | 43.4 |
| 115年04月 | 17樓 | 28.15 | 1,268 | 53.6 |
| 115年04月 | 23樓 | 36.23 | 1,465 | 45.6 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 37.8～53.6 萬／坪，波動主要來自樓層與朝向；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 新杜拜（本案） | 約15年 | 電梯大樓／630戶 | 約45.2萬／坪 |
| 世紀凱悅（國安一路83號） | 約17年 | 電梯大樓／456戶 | 約40.3～44.9萬／坪 |
| W時代（國安二路179號） | 約7年 | 電梯大樓／200戶 | 約54.6萬／坪 |
| 國聚之幸（福科路商圈） | 約7～8年 | 電梯大樓／169戶 | 約55.5萬／坪 |
比較結論：新杜拜的價格介於「屋齡更老的世紀凱悅」與「屋齡7年的W時代／福科路新案」之間，主打族群是重視「大社區規模＋總價門檻較低」、暫不追求屋齡新舊的務實型自住或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。