社區銷售企劃書｜台中市南屯區八期重劃區
文心1號
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
南屯八期重劃區這幾年新案陸續完工，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「文心1號」（正式名稱國雄文心1號）在南屯八期重劃區裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市南屯區文心路一段1號 |
| 建商 | 國雄建設 （營造：全豐營造） |
| 完工年份 | 約 111～112 年（屋齡約 3 年） |
| 總戶數 | 303 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 24 層 |
| 坪數規劃 | 2房約24～28坪、3房約35～42坪 |
近一年社區均價約 48.5～50.9 萬／坪 ＊參考行情
定位判斷：文心1號的行情與文心愛悅相近，略高於親家one city，屬於南屯八期重劃區屋齡新穎產品的主流價位帶。
| 完工年份 | 約 111～112 年（屋齡約 3 年） |
| 總戶數 | 303 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 24 層 |
| 坪數規劃 | 2房約24～28坪、3房約35～42坪 |
近期成交案例，價格區間約1,536～2,520萬｜近一年均價約 48.5～50.9 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年07月 | 18樓 | 38.26 | 1,758 | 55.3 |
| 115年05月 | 7樓 | 33.28 | 1,539 | 50.8 |
| 115年05月 | 6樓 | 46.65 | 2,000 | 49.4 |
| 115年05月 | 11樓 | 51.91 | 2,520 | 48.6 |
| 115年02月 | 10樓 | 33.28 | 1,536 | 50.7 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 48.6～55.3 萬／坪，波動主要來自樓層；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 文心1號（本案） | 約3年 | 電梯大樓／303戶 | 約48.5～50.9萬／坪 |
| 文心愛悅（文心南路） | 約1～3年 | 電梯大樓／577戶 | 約51～51.8萬／坪 |
| 親家one city（文心南三路） | 約5～6年 | 電梯大樓／209戶 | 約45.4萬／坪 |
比較結論：文心1號的行情與文心愛悅相近，主打族群是重視「屋齡新穎＋高樓層景觀」、對總價有一定預算彈性的換屋或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。