社區銷售企劃書｜台中市南屯區八期重劃區
文心愛悅
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
南屯八期重劃區這幾年新案陸續完工，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「文心愛悅」在南屯八期重劃區裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市南屯區文心南路227號（文心南路與文心南五路口） |
| 建商 | 興富發建設 |
| 完工年份 | 約 111 年 12 月或 113 年 1 月 ＊不同平台記載不一，正式以使用執照為準 |
| 總戶數 | 577 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 31 層（RC結構） |
| 坪數規劃 | 約 25～33 坪，格局 2～3 房 |
| 地段特色 | 鄰近捷運綠線G12豐樂公園站，距永春國小約384公尺 |
近一年社區均價約 51～51.8 萬／坪 ＊參考行情
定位判斷：文心愛悅的行情與文心1號相近，略高於親家one city，是八期重劃區規模最大的社區之一（577戶）。
| 完工年份 | 約 111 年 12 月或 113 年 1 月 ＊不同平台記載不一，正式以使用執照為準 |
| 總戶數 | 577 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 31 層（RC結構） |
| 坪數規劃 | 約 25～33 坪，格局 2～3 房 |
近期成交案例，價格區間約1,300～1,450萬｜近一年均價約 51～51.8 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年07月 | 22樓 | 34.56 | 1,440 | 52.8 |
| 115年07月 | 25樓 | 35.01 | 1,300 | 37.1 |
| 115年07月 | 4樓 | 35.15 | 1,450 | 51.8 |
| 115年06月 | 23樓 | 34.54 | 1,430 | 51.0 |
| 115年05月 | 20樓 | 34.85 | 1,400 | 50.6 |
合理帶判斷：近五筆成交中四筆單價落在 50.6～52.8 萬／坪，115年07月一筆25樓單價僅37.1萬／坪明顯偏低（可能為親屬交易或特殊條件），議價時不宜直接引用；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 文心愛悅（本案） | 約1～3年 | 電梯大樓／577戶 | 約51～51.8萬／坪 |
| 文心1號（文心路一段） | 約3年 | 電梯大樓／303戶 | 約48.5～50.9萬／坪 |
| 親家one city（文心南三路） | 約5～6年 | 電梯大樓／209戶 | 約45.4萬／坪 |
比較結論：文心愛悅是八期重劃區規模最大、樓層最高的社區，行情與文心1號相近，主打族群是重視「大社區規模＋捷運機能＋明星學區」的自住或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。