社區銷售企劃書｜台中市北區（近水湳經貿園區／捷運綠線G7站）
德鑫首綻
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
水湳經貿園區、捷運綠線G7站周邊這幾年新案陸續完工，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「德鑫首綻」（正式名稱德鑫G7首綻／德鑫雙捷奏，地址實際位於台中市北區，與北屯區是不同行政區，特此註明）在水湳經貿園區周邊的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市北區北平四街5號 ＊行政區為北區，非北屯區 |
| 建商 | 德鑫建設股份有限公司 |
| 完工年份 | 約 106～107 年（屋齡約 7 年） ＊依屋齡反推估算，非官方登記日期 |
| 總戶數 | 259 戶（住家 251 戶＋店面 7 戶＋金融機構 1 戶） |
| 樓層規劃 | 地上 15 層、地下 4 層（1棟） |
| 基地面積 | 約 845 坪，建蔽率約 46.65% |
| 坪數規劃 | 1房約19坪、2房約30坪 |
| 地段特色 | 捷運綠線G7站第一排；鄰近水湳商圈、天津商圈、北平商圈 |
近期社區均價約 45～48 萬／坪 ＊參考行情
定位判斷：德鑫首綻的行情與達麗世紀雙星相近，屬於水湳經貿園區、捷運G7站周邊的代表性產品；此處與北屯14期社區並列僅供價格帶參考，兩者並非同一生活圈。
| 完工年份 | 約 106～107 年（屋齡約 7 年） ＊依屋齡反推估算，非官方登記日期 |
| 總戶數 | 259 戶（住家 251 戶＋店面 7 戶＋金融機構 1 戶） |
| 樓層規劃 | 地上 15 層、地下 4 層（1棟） |
| 坪數規劃 | 1房約19坪、2房約30坪 |
近期成交案例，價格區間約806～1,850萬｜近期均價約 45～48 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年06月 | 10樓 | 42.39 | 1,850 | 50.9 |
| 115年05月 | 7樓 | 18.63 | 806 | 43.3 |
| 115年04月 | 11樓 | 27.18 | 1,052 | 45.8 |
| 115年04月 | 9樓 | 27.21 | 1,078 | 48.2 |
| 115年03月 | 4樓 | 22.77 | 882 | 43.3 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 43.3～50.9 萬／坪，波動主要來自坪數與樓層；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 德鑫首綻（本案） | 約7年 | 電梯大樓／259戶 | 約45～48萬／坪 |
| 達麗世紀雙星（北屯區） | 約10年 | 電梯大樓／301戶 | 約44～46萬／坪 |
| 巴黎第六區（北屯區） | 約12～13年 | 電梯大樓／434戶 | 約40～43萬／坪 |
| 勝美松竹（北屯區） | 約11～13年 | 電梯大樓／229戶 | 約38～39萬／坪 |
比較結論：德鑫首綻的行情與北屯14期重劃區的達麗世紀雙星相近，但兩者位處不同行政區與生活圈，僅供西屯／北屯／北區整體價格帶對照；德鑫首綻主打族群是重視「捷運第一排＋水湳經貿園區題材」的自住或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。