社區銷售企劃書｜台中市西屯區逢甲商圈
寓上逢甲
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
逢甲商圈這幾年新舊產品並存，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「寓上逢甲」在逢甲商圈裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市西屯區西屯路二段269-21號 |
| 建商 | 和宜建設 |
| 完工年份 | 101 年 11 月（屋齡約 13 年） |
| 總戶數 | 167 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 14 層、地下 3 層（RC鋼筋混凝土） |
| 坪數規劃 | 約 18.1～46.37 坪 |
| 公設比 | 約 31.17% |
| 車位規劃 | 共約67個 |
| 地段特色 | 鄰近逢甲夜市，逢甲商圈精華地段 |
近一年社區均價約 44.3～47.1 萬／坪 ＊參考行情
定位判斷：寓上逢甲的行情與Dua夢想特區相近，高於同商圈的My逢甲，明顯低於規模更大、屋齡更新的My勝美，屬於逢甲商圈裡屋齡偏高但地段精華的產品。
| 完工年份 | 101 年 11 月（屋齡約 13 年） |
| 總戶數 | 167 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 14 層、地下 3 層（RC鋼筋混凝土） |
| 公設比 | 約 31.17% |
| 車位規劃 | 共約67個 |
| 坪數規劃 | 約 18.1～46.37 坪 |
近一年成交案例，價格區間約618～1,780萬｜近一年均價約 44.3～47.1 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年07月 | 9樓 | 29.14 | 1,085 | 49.5 |
| 114年10月 | 7樓 | 27.39 | 950 | 46.8 |
| 114年10月 | 8樓 | 36.77 | 1,480 | 54.6 |
| 114年10月 | 4樓 | 19.57 | 618 | 31.6 |
| 114年09月 | 12樓 | 48.45 | 1,780 | 43.3 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 31.6～54.6 萬／坪，區間偏寬，反映樓層、座向與屋況裝潢對本案價格影響較大；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 寓上逢甲（本案） | 約13年 | 電梯大樓／167戶 | 約44.3～47.1萬／坪 |
| My逢甲（逢甲商圈） | 約7～10年 | 電梯大樓／70戶 | 約44.9萬／坪 |
| Dua夢想特區（12期重劃區） | 約7年 | 電梯大樓／212戶 | 約47.1萬／坪 |
| My勝美（逢甲商圈） | 約5～6年 | 電梯大樓／434戶 | 約52.6萬／坪 |
比較結論：寓上逢甲的行情與屋齡較新的Dua夢想特區相近，主打族群是重視「步行可達逢甲夜市」地段稀缺性、對屋齡接受度較高的自住或投資買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。