社區銷售企劃書｜台中市西屯區中科商圈
大城仰雲
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
中科商圈這幾年新舊產品並存，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「大城仰雲」在中科商圈裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市西屯區安和路182號（福科路與安和路口） |
| 建商 | 大城營建機構－台灣亞銳士 |
| 完工年份 | 約 106 年（屋齡約 7～9 年） |
| 總戶數 | 265 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 12 層 |
| 公設比 | 約 35.5% |
| 基地面積 | 約 1,671 坪，建蔽率約 37.72% |
| 學區 | 永安國小、安和國中（步行約3分鐘，＊依建案廣告資訊，正式學區請以教育局公告為準） |
近一年社區均價約 58.3 萬／坪 ＊參考行情——另一資料源記錄約63.6萬/坪，兩者落差大，且近期實際成交多落在46～53萬/坪，請以下方實價登錄明細為準
定位判斷：大城仰雲的均價數字在不同平台間落差較大，近期實際成交多落在46～53萬/坪，比籠統的58～64萬平均值更貼近市場現況，屬於中科商圈中高價位的產品。
| 完工年份 | 約 106 年（屋齡約 7～9 年） |
| 總戶數 | 265 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 12 層 |
| 公設比 | 約 35.5% |
近期成交案例，價格區間約1,108～1,400萬｜近期實際成交多落在46～53萬／坪 ＊參考行情，籠統均價數字（58～64萬）與實際成交有落差
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年05月 | 3樓 | 22.80 | 1,108 | 53.4 |
| 115年05月 | 3樓 | 32.84 | 1,400 | 52.1 |
| 115年05月 | 3樓 | 27.53 | 1,188 | 46.0 |
| 115年04月 | 4樓 | 29.97 | 1,310 | 47.2 |
| 115年03月 | 8樓 | 27.50 | 1,300 | 50.9 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 46.0～53.4 萬／坪，這個區間比平台籠統標示的均價更貼近實際市況；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 大城仰雲（本案） | 約7～9年 | 電梯大樓／265戶 | 約46～53萬／坪＊參考近期實際成交 |
| 新杜拜（國安一路） | 約15年 | 電梯大樓／630戶 | 約45.2萬／坪 |
| W時代（國安二路） | 約7年 | 電梯大樓／200戶 | 約54.6萬／坪 |
| 國聚之赫（福林路商圈） | 約3～4年 | 電梯大樓／172戶 | 約62～64萬／坪 |
比較結論：大城仰雲的實際成交行情與屋齡相近的W時代接近，主打族群是重視「明星學區＋大型賣場生活圈」、優先考慮通學與生活機能的換屋自住家庭。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。