社區銷售企劃書｜台中市西屯區中科商圈
國聚之赫
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
中科商圈這幾年新案陸續完工，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「國聚之赫」在中科商圈裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論——不是先講故事，而是先講清楚市場現況，再談怎麼賣、賣多少合理。
| 地址 | 台中市西屯區福林路、福順路566、568號 |
| 建商 | 國聚建設 |
| 完工年份 | 111 年 9 月（屋齡約 3～4 年） |
| 總戶數 | 172 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 15 層、地下 3 層 |
| 坪數規劃 | 約 35～56 坪 ＊含車位換算 |
| 格局 | 2～3 房 |
| 車位規劃 | 坡道平面、雙平面車位 |
| 社區系列 | 國聚建設「國聚」系列，與國聚之幸、國聚之悅同建商 |
近一年社區均價約 62～64 萬／坪 ＊參考行情，是目前中科商圈已收錄社區中單價最高者
定位判斷：國聚之赫是國聚建設系列裡屋齡最新、單價最高的一案，明顯高於同建商的國聚之幸、國聚之悅與屋齡較老的雲世紀C區，屬於中科商圈目前的價格指標產品。
| 完工年份 | 111 年 9 月（屋齡約 3～4 年） |
| 總戶數 | 172 戶 |
| 樓層規劃 | 地上 15 層、地下 3 層 |
| 車位規劃 | 坡道平面、雙平面車位 |
| 坪數規劃 | 約 35～56 坪 ＊含車位換算 |
| 格局 | 2～3 房 |
近一年成交案例，價格區間約1,738～2,600萬｜近一年均價約 62～64 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年03月 | 12樓 | 46.81 | 2,530 | 63.0 |
| 115年01月 | 5樓 | 41.83 | 2,150 | 59.3 |
| 115年01月 | 10樓 | 36.15 | 2,000 | 68.2 |
| 114年05月 | 6樓 | 55.00 | 2,600 | 59.8 |
| 114年01月 | 14樓 | 35.03 | 1,738 | 61.1 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 59.3～68.2 萬／坪，波動主要來自樓層與坪數；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 國聚之赫（本案） | 約3～4年 | 電梯大樓／172戶 | 約62～64萬／坪 |
| 國聚之悅（福科路商圈） | 約6年 | 電梯大樓／210戶 | 約59萬／坪 |
| 國聚之幸（福科路商圈） | 約7～8年 | 電梯大樓／169戶 | 約55.5萬／坪 |
| 雲世紀C區（西屯路三段） | 約11年 | 電梯大樓／227戶 | 約49.5～51.6萬／坪 |
比較結論：國聚之赫是國聚系列與中科商圈目前的價格天花板，主打族群是願意為「屋齡最新＋品牌延續」多付總價、對屋況與設備要求較高的置產或高端自住買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。