社區銷售企劃書｜台中市西屯區福科路商圈
國聚之悅
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
在福科路這個商圈，隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去了——買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了。
國聚之悅是這條巷子裡屋齡最新、規模最大的一批，價格也站上同商圈的相對高點——這既是優勢，也代表買方對「值不值這個價」會問得更仔細。如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「國聚之悅」在整個福科路商圈裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論——不是先講故事，而是先講清楚市場現況，再談怎麼賣、賣多少合理。
| 地址 | 台中市西屯區福科路526巷1、3號 |
| 建商 | 寰聚建設（國聚系列） |
| 完工年份 | 109 年 8 月（屋齡約 6 年） |
| 總戶數 | 210 戶（住宅 202 戶＋店面 8 戶） |
| 樓層規劃 | A、B 棟各 14 層、地下 3 層｜8 戶 3 梯 |
| 基地面積 | 約 1,187 坪 |
| 公設比 | 待確認，正式以權狀為準 |
| 車位規劃 | 平面式，約 222 個 |
| 主力格局 | 2 房（約 26～30 坪） |
近一年社區均價約 58.6 萬／坪 ＊參考行情（樓層/朝向影響實際成交價）
定位判斷：國聚之悅是福科路商圈這批建案裡屋齡最新、規模最大的一批，行情站上區間高點，比同巷屋齡略高的國聚之幸貴一截，主打的是願意多花預算換取「新、大、公設多」的客層。
| 完工年份 | 109 年 8 月（屋齡約 6 年） |
| 總戶數 | 210 戶（住宅 202 戶＋店面 8 戶） |
| 樓層規劃 | A、B 棟各 14 層、地下 3 層｜8 戶 3 梯 |
| 公設比 | 待確認，正式以權狀為準 |
| 車位規劃 | 平面式，約 222 個 |
| 主力格局 | 2 房（約 26～30 坪） |
實價登錄累積約277筆，價格區間 870～2,230 萬｜近一年均價約 58.6 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 2025年06月 | 4樓 | 約28.5 | 1,500 | 52.7 |
| 2024年12月 | 13樓 | 約32.6 | 1,998 | 61.3 |
| 2024年10月 | 8樓 | 約30.3 | 1,815 | 60.0 |
合理帶判斷：近三筆成交單價落在 52.7～61.3 萬／坪，低樓層物件明顯貼近區間下緣；坪數為總價÷單價回推的約略值，正式坪數仍以謄本為準。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 國聚之悅（本案） | 約6年 | 電梯大樓／210戶 | 約58.6萬／坪 |
| 國聚之幸（同巷） | 約7～8年 | 電梯大樓／169戶 | 約55.5萬／坪 |
| 大城雲杉 | 約4.7～5.9年 | 電梯大樓 | 約47～50萬／坪 |
| 宏廈西華（華廈） | 約8.1年 | 華廈 | 約42.7～50.7萬／坪 |
比較結論：國聚之悅是福科路商圈目前屋齡最新、規模最大、公設最完整的產品，價格也站上區間高點。買方多半是願意多花4～5萬／坪換取「新、大、公設多」的客層，議價空間應對標同樣新屋齡的產品，而不是拿屋齡較高的國聚之幸或華廈型產品硬比價格。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。