社區銷售企劃書｜台中市西屯區福科路商圈
國聚之幸
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
在福科路這個商圈，隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去了——買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「國聚之幸」在整個福科路商圈裡的真實定位、近三年成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論——不是先講故事，而是先講清楚市場現況，再談怎麼賣、賣多少合理。
| 地址 | 台中市西屯區福科路526巷2、6號 |
| 建商 | 寰聚建設（國聚系列） |
| 完工年份 | 107 年 11 月（屋齡約 7～8 年） |
| 總戶數 | 169 戶（住宅 165 戶＋店面 4 戶） |
| 樓層規劃 | 地上 15 層、地下 3 層｜6 戶 2 梯，戶戶角間雙面採光 |
| 基地面積 | 約 941 坪 |
| 公設比 | 約 33% ＊參考行情，正式以權狀為準 |
| 車位規劃 | 坡道平面式，約 170 個 |
| 主力格局 | 2 房（約 20～29 坪）／3 房（約 29 坪） |
近一年社區均價約 55.5 萬／坪 ＊參考行情（樓層/朝向影響實際成交價）
定位判斷：國聚之幸的行情落在同商圈的中高價帶——高於低樓層華廈型產品，略低於屋齡更新、戶數規模更大的國聚之悅，屬於「屋齡略高、格局效率佳」的務實型產品。
| 完工年份 | 107 年 11 月（屋齡約 7～8 年） |
| 總戶數 | 169 戶（住宅 165 戶＋店面 4 戶） |
| 樓層規劃 | 地上 15 層、地下 3 層｜6 戶 2 梯，戶戶角間雙面採光 |
| 公設比 | 約 33% ＊參考行情，正式以權狀為準 |
| 車位規劃 | 坡道平面式，約 170 個 |
| 主力格局 | 2 房（約 20～29 坪）／3 房（約 29 坪） |
實價登錄累積約230餘筆，價格區間 951～2,010 萬｜近一年均價約 55.5 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年07月 | 8樓 | 40.09 | 1,700 | 53.9 |
| 115年04月 | 10樓 | 40.32 | 1,750 | 55.2 |
| 115年03月 | 2樓 | 38.75 | 1,600 | 53.4 |
| 115年02月 | 15樓 | 38.70 | 1,608 | 52.5 |
| 115年01月 | 6樓 | 38.76 | 1,750 | 57.6 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 52.5～57.6 萬／坪，波動主要來自樓層與朝向；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 國聚之幸（本案） | 約7～8年 | 電梯大樓／169戶 | 約55.5萬／坪 |
| 宏廈西華（華廈） | 約8.1年 | 華廈 | 約42.7～50.7萬／坪 |
| 大城雲杉 | 約4.7～5.9年 | 電梯大樓 | 約47～50萬／坪 |
| 國聚之悅（同巷） | 約6年 | 電梯大樓／210戶 | 約58.6～59.8萬／坪 |
比較結論：國聚之幸的價格介於「低樓層華廈型」與「新一代大戶數社區」之間，主打族群是重視「格局效率＋明星學區」、但預算未到國聚之悅價位帶的自住客。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。