社區銷售企劃書｜台中市南屯區七期重劃區
博識
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
南屯七期重劃區這幾年新舊產品並存，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「博識」在南屯七期重劃區裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市南屯區河南路四段（近向上路） |
| 建商 | 興富發建設 |
| 完工年份 | 約 107 年（屋齡約 6～7 年） |
| 樓層規劃 | 地上 24 層 |
| 總戶數 | 266 戶（住家 260 戶＋店面 6 戶） |
| 坪數規劃 | 約 21～41 坪，格局 2～4 房（2房占約66%） |
| 社區系列 | 與博克萊（大墩七街）同建商 |
近一年社區均價約 40.2～45.6 萬／坪 ＊參考行情（不同平台統計落差較大，一度有52萬紀錄）
定位判斷：博識的行情與潤隆相近，明顯低於屋齡更新的博克萊，屬於南屯七期重劃區裡總價門檻相對親民的產品。
| 完工年份 | 約 107 年（屋齡約 6～7 年） |
| 總戶數 | 266 戶（住家 260 戶＋店面 6 戶） |
| 樓層規劃 | 地上 24 層 |
| 坪數規劃 | 約 21～41 坪，格局 2～4 房（2房占約66%） |
近期成交案例，價格區間約1,200～2,382萬｜近一年均價約 40.2～45.6 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年05月 | 16樓 | 41.20 | 2,100 | 46.6 |
| 115年04月 | 5樓 | 23.30 | 1,200 | 46.3 |
| 115年03月 | 4樓 | 41.20 | 2,000 | 44.1 |
| 115年02月 | 4樓 | 36.40 | 2,382 | 60.8 |
| 115年01月 | 19樓 | 41.20 | 1,980 | 43.7 |
合理帶判斷：近五筆成交中四筆單價落在 43.7～46.6 萬／坪，115年02月一筆單價達60.8萬／坪明顯偏高（可能為特殊裝潢或樓層條件），議價時不宜直接引用；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 博識（本案） | 約6～7年 | 電梯大樓／266戶 | 約40.2～45.6萬／坪 |
| 潤隆（龍富十二街） | 約8年 | 電梯大樓／270戶 | 約43.4～44萬／坪 |
| 博克萊（大墩七街） | 約4～5年 | 電梯大樓／442戶 | 約56.5～59萬／坪 |
比較結論：博識的行情與潤隆相近，主打族群是重視「七期重劃區生活機能＋總價相對親民」、對屋齡接受度較高的自住或置產買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。