社區銷售企劃書｜台中市北區（近一中商圈／中國醫藥大學商圈）
佳茂文心會館
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
一中商圈、中國醫藥大學商圈周邊這幾年新舊產品並存，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「佳茂文心會館」在台中市北區的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市北區文心路四段190號及青島東街1、7號 |
| 建商 | 佳茂建設 |
| 完工年份 | 約 95～96 年（屋齡約 19～20 年） |
| 總戶數 | 325 戶 |
| 公設比 | 約 34.08% |
| 社區系列 | 與佳茂康朵、佳茂世界之心（西屯區）同建商 |
近一年社區均價約 35.9 萬／坪 ＊參考行情
定位判斷：佳茂文心會館是北區已收錄社區中屋齡最高、總價門檻相對最親民的產品，明顯低於麗寶集團「微笑世紀」系列新案。
| 完工年份 | 約 95～96 年（屋齡約 19～20 年） |
| 總戶數 | 325 戶 |
| 公設比 | 約 34.08% |
近期成交案例，價格區間約670～1,800萬｜近一年均價約 35.9 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年07月 | 8樓 | 40.35 | 1,230 | 37.6 |
| 115年07月 | 7樓 | 21.33 | 795 | 37.3 |
| 115年06月 | 5樓 | 21.33 | 670 | 31.4 |
| 115年05月 | 9樓 | 19.85 | 695 | 35.0 |
| 115年04月 | 3樓 | 50.34 | 1,800 | 40.8 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 31.4～40.8 萬／坪，小坪數戶單價波動較大；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 佳茂文心會館（本案） | 約19～20年 | 電梯大樓／325戶 | 約35.9萬／坪 |
| 麗寶柏悅特區（育樂街） | 約9～10年 | 電梯大樓／93戶 | 約28.7～34萬／坪 |
| 麗寶雲品特區（育樂街） | 約6～7年 | 電梯大樓／738戶 | 約42.7～46.4萬／坪 |
| 麗寶微笑之心（雙十路二段） | 約4年 | 電梯大樓／598戶 | 約46～48萬／坪 |
比較結論：佳茂文心會館的總價門檻是北區已收錄社區中最低的，主打族群是重視「低總價門檻＋成熟生活機能」、對屋齡接受度較高的自住或投資買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。