社區銷售企劃書｜台中市西屯區（近逢甲商圈／水湳經貿園區之間）
佳茂康朵
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
房仲小蜜蜂🐝-稀飯（羅崎汎）
社區資料總覽與銷售策略建議（完整版）——把市場現況攤開來，再談怎麼賣、賣多少合理。
西屯路、弘孝路口這一帶位處水湳經貿園區與逢甲商圈之間，買方在出價前，早就用實價登錄、社區行情、周邊競品把功課做完了——隨便上架、隨便拍幾張照片就能賣掉的時代已經過去。
如果賣方端沒有同樣的資訊量，很容易發生兩種狀況：開價脫離市場、乏人問津，或是不清楚自己房子的相對優勢，在議價時被買方牽著走、少賣了不該少的錢。
這份企劃書，就是把「佳茂康朵」（B棟）在這個地段裡的真實定位、近期成交行情、周邊競品比較，攤開來一起討論。
| 地址 | 台中市西屯區弘孝路161號（B棟） |
| 建商 | 佳茂建設 |
| 完工年份 | 99 年 2 月（屋齡約 15～16 年） |
| 總戶數 | 121 戶（B棟） |
| 樓層規劃 | 地上 12 層、地下 3 層 |
| 公設比 | 約 32～33% |
| 坪數規劃 | 約 15～69 坪 ＊參考行情，各戶型坪數差異大 |
| 社區系列 | 與佳茂世界之心同建商，皆為佳茂建設作品 |
近一年社區均價約 41 萬／坪 ＊參考行情
定位判斷：佳茂康朵的行情比對逢甲商圈已收錄社區來看相對最親民，低於同區其他社區，屬於「屋齡較高、總價門檻最低」的入手型產品。
| 完工年份 | 99 年 2 月（屋齡約 15～16 年） |
| 總戶數 | 121 戶（B棟） |
| 樓層規劃 | 地上 12 層、地下 3 層 |
| 公設比 | 約 32～33% |
| 坪數規劃 | 約 15～69 坪 ＊參考行情，各戶型坪數差異大 |
近一年成交案例，價格區間約870～1,300萬｜近一年均價約 41 萬／坪 ＊參考行情
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 115年03月 | 5樓之10 | 26.71 | 950 | 39.5 |
| 115年03月 | 6樓之7 | 25.66 | 880 | 38.1 |
| 115年01月 | 10樓之5 | 25.66 | 900 | 39.6 |
| 114年08月 | 2樓之7 | 25.66 | 870 | 37.2 |
| 114年06月 | 10樓之1 | 31.97 | 1,300 | 45.0 |
合理帶判斷：近五筆成交單價落在 37.2～45.0 萬／坪，多數小坪數戶落在37～40萬區間；成交坪數與總價依各房仲平台揭露方式而異，部分含車位、部分不含，正式議價前請以最新一手謄本與實價登錄核對。
以上為近期代表性成交紀錄，非完整三年清單；完整歷史成交請洽內政部實價登錄查詢服務網。
| 社區 | 屋齡 | 戶數／型態 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|
| 佳茂康朵（本案） | 約15～16年 | 電梯大樓／121戶 | 約41萬／坪 |
| My逢甲（逢明街） | 約7～10年 | 電梯大樓／70戶 | 約44.9萬／坪 |
| 寓上逢甲（西屯路二段） | 約13年 | 電梯大樓／167戶 | 約47.0萬／坪 |
| My勝美（青海路二段） | 約5～6年 | 電梯大樓／434戶 | 約52.6萬／坪 |
比較結論：佳茂康朵在對照的逢甲商圈社區裡總價門檻最親民，主打族群是重視「低總價門檻＋鄰近逢甲生活圈」、對屋齡接受度較高的首購或投資買方。
我是羅崎汎，大家叫我稀飯，房仲小蜜蜂🐝。不動產從業十年以上，具備十年以上租賃管理經驗，現在主力做台中中科、逢甲、水湳周邊的社區住宅大樓買賣。我懂屋況也懂持有成本，會把市場真話講清楚，陪你做出真正適合自己的決定。
以十年以上租賃管理經驗，陪客戶檢視屋況、設備與維護需求，把入住後的生活品質及持有成本一起納入考量，而不是只看格局照片講賣點。
聽懂屋主與客戶各自在意的事，釐清價格、時間與交付條件的取捨，協助雙方找到充分理解、可以接受的安排，而不是只站在單一方向施壓。
結合物件呈現、價格比較與帶看反應，找出影響成交的實際原因，讓每一次行銷與銷售策略調整都有依據，而不是憑感覺猜測。
下一步：加 LINE 或撥打電話，約時間當面聊聊這份企劃書。